פרטי הכתבה

כאשר מדברים על פרויקטים מסוג תמ"א 38 בראשון לציון, מדברים למעשה על מספר מסלולי הצטרפות מצד הדיירים והיזמים לתכנית המתאר הארצית. מסלולים אלו התפתחו לאורך השנים לנוכח הצורך הממשי בחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, כאשר בין יתר המסלולים תוכלו למצוא:

כמו כן, קיים מסלול תמ"א נוסף המאפשר ביצוע עבודות חיזוק בשטח המבנה המיועד ומתן תוספות זכויות בנייה במגרש אחר אשר אינו מצריך ביצוע עבודות חיזוק.

לנוכח החשיבות האסטרטגית בחיזוק מבני מגורים ישנים בפני רעידות אדמה, ממשלת ישראל קבעה שורה ארוכה של תמריצים, הטבות וזכויות בנייה לבעלי הזכויות והיזמים המעורבים בפרויקטים מסוג תמ"א 38.

במקביל לתמריצים וההטבות המופיעים לעיל, נקבעו בחוק גם מספר זכויות בנייה לגבי תוספות בנייה במבנים המיועדים לתמ"א 38, וביניהן:

וזאת לצד זכויות בניה נוספות המהוות חלק מהתמריצים הכלכליים של היזמים בפרויקט.

התארגנות מוקדמת של בעלי הזכויות (בעלי הדירות) בפרויקט מסוג תמ"א 38 בראשון לציון, נועדה בין היתר לאפשר לדיירים לבחור את היזם שילווה אותם לאורך כל שלבי הפרויקט וישמש כמעין חברת ניהול פרויקטים. לבחירת היזם בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ומסוג תמ א 38 בפרט, ישנן לא מעט השלכות המחייבות את בעלי הזכויות לפעול באופן מושכל לאורך תהליך הבחירה וההתנהלות אל מול היזם/קבלן. במערכת השיקולים המרכזיים לבחירת יזם קבלן תמ"א 38 בראשון לציון, חשוב לשים דגש לשיקולים הבאים:

חשוב לבדוק האם מדובר ביזם נדל"ן המשמש כמעין סוג של מתווך שתקפידו להחתים את בעלי הדירות ולאחר מכן להעביר את הזכויות לחברה קבלנית ויזמות בראשון לציון שתבצע את הפרויקט או שמדובר ביזם שהוא למעשה חברה לניהול פרויקטים בעלת התמחות בתחום ההתחדשות עירונית. בכל המקרים, מומלץ לבחור באופציה השנייה.

חשוב לבדוק היטב את הניסיון המקצועי – מעשי העומד לרשות היזם בתחום הבינוי בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. היקף השירותים המוצעים לכם על ידי היזם – שירותיו המקצועיים של קבלן תמ"א 38 מוביל בתחום התמ"א 38 והתחדשות העירונית, חולשים על כל ההיבטים הנלווים לצרכי ייזום הפרויקט וניהולו לאורך כל הדרך, הן בהיבט התכנוני, הן בהיבט המשפטי והן בהיבט הניהולי. חשוב לבדוק את היקף השירותים המוצעים לכם ואת מעורבותו של היזם בכל שלבי התהליך, לרבות, פיקוח הנדסי על ביצוע עבודות התמ"א.

חשוב לבדוק שהיזם הינו בעל איתנות כלכלית לצורך ביצוע עבודות תמ"א בראשון לציון, כאשר האפשרות העומדת לרשותכם לצורך כך היא באמצעות בדיקה כלכלית הנערכת מטעמכם לגביו באמצעות גופים חיצוניים אובייקטיביים.

תמ’’א 38 הוא תהליך המוגדר בחוק כעסקת מכירה לכל דבר. הדיירים מוכרים את זכויות הבניה שלהם בבניין ליזם. תהליך תמ’’א 38 נוצר על ידי ממשלת יפן על מנת להקל על יזמים לרכוש בניינים עם דיירים. הסיבה לכך היא שבעבר היה קשה ליזמים לרכוש מבנים עם דיירים מאחר שלא הצליחו לפנות אותם מבלי להיתקל בבעיות משפטיות. הממשלה רצתה לעודד יזמים, אז הם יצרו את התהליך הזה שיאפשר להם לקנות בניין עם דיירים ולא יתעוררו ממנו בעיות משפטיות. תהליך תמ"א 38 מאפשר ליזמים ולבעלי דירות כאחד להרוויח מבניינים שבהם מתגוררים דיירים, דבר שיכול להיות קשה אחרת אם הם לא יכולים לפנות אותם או לא רוצים לעשות זאת.

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה. עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית. מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם.

לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

בנוסף התמ"א מתייחסת לדנה גם בסוגיית הבאות:

התוכנית מאפשרת תוספת מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים של הבניין.

התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה, לשביעות רצונו של מהנדס הוועדה המקומית, וזאת עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בהתחדשות העירונית.

במקרה של תוספות בנייה, עיצוב התוספות צריך להתאים לעיצוב הקיים של הבניין.

התמ"א מאפשרת תוספת מרחבים מוגנים למבנים הן בצורת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) והן בצורת ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).

לצד שירותיו המקצועיים של יזם קבלן תמ"א 38 בראשון לציון, חשוב שבעלי הזכויות בפרויקט יהיו מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין העוסק ומתמחה בליווי משפטי לבעלי זכויות בתחום ההתחדשות העירונית. ייצוג זה נועד להגן על מלוא זכויותיהם של בעלי הזכויות בפרויקט אל מול היזם והרשות המקומית ולעגן את מלוא זכויותיהם באמצעות מסמכים חוזיים המאפשרים להתקדם עם התהליך באופן בטוח ותכליתי. למידע נוסף על שירותיה של חברת ניהול פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית עם התמחות בפרויקטים מסוג תמ"א 38.

לפרטים ויצירת קשר